Điều chỉnh hợp đồng xây dựng khi giá vật liệu, xăng dầu biến động mạnh

Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản số 6761/BXD-KTQLXD về việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng khi có biến động giá xăng dầu, VLXD. Văn bản được thực hiện theo nhiệm vụ Thủ tướng Chính phủ giao tại Thông báo số 213/TB-VPCP ngày 25/4/2026 và Nghị quyết số 122/NQ-CP ngày 6/5/2026 của Chính phủ.
Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành

Theo Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh hợp đồng cần căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện gồm: Xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Đồng thời, hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng đủ 5 điều kiện tại Điều 420.

Đối với Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, khoản 1 Điều 13 quy định các sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng gồm: Thiên tai, thảm họa môi trường, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, đình công, cấm vận, hoạt động khảo cổ và các trường hợp khác theo quy định pháp luật liên quan.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 13 quy định hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm trường hợp: Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; điều kiện địa chất bất thường không lường trước được và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Tại khoản 7 Điều 95 về điều khoản chuyển tiếp đã quy định: Các hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 01/7/2026 thì thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được áp dụng quy định của Luật này trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ được điều chỉnh đơn giá trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14; Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng (Điều 15, Điều 36); Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (khoản 12 Điều 1).

Bên cạnh đó, Hợp đồng xây dựng có thể được sửa đổi trong hoàn cảnh thực hiện hợp đồng có thay đổi cơ bản theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2023 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 90/2025/QH15 (Điều 70) cùng Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 420).

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, việc điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng phải được quy định tại Điều 38 Nghị định số 37/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Nghị định số 50/2021/NĐ-CP. 

Theo đó, các bên phải thỏa thuận cụ thể các trường hợp được điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng; trình tự, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng; phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc trong hợp đồng xây dựng.

Việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 năm 2025 (bao gồm cả sửa đổi về loại hợp đồng, về điều chỉnh giá hợp đồng).

Chủ đầu tư phải đánh giá cụ thể tác động biến động giá

Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành và địa phương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan thực hiện nghiêm Công điện số 25/CĐ-TTg ngày 21/3/2026 của Thủ tướng Chính phủ Về việc tăng cường các giải pháp quản lý, bình ổn giá nhiên liệu, nguyên liệu, VLXD; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ GPMB, thi công các công trình, dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm ngành GTVT.

Cùng các văn bản hướng dẫn trước đó của Bộ Xây dựng về quản lý, bình ổn giá VLXD và tháo gỡ khó khăn cho các dự án đầu tư xây dựng.

Theo đó, trên cơ sở biến động giá nhiên liệu, VLXD thời gian qua, chủ đầu tư cần làm việc với nhà thầu để phân tích, đánh giá tác động đối với từng hợp đồng cụ thể như thời điểm ký kết, khối lượng đã triển khai và các biện pháp nhà thầu đã áp dụng nhằm giảm thiểu ảnh hưởng.

Đối chiếu với các điều kiện, quy định pháp luật để xem xét, quyết định sự kiện này có được coi là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không để quyết định áp dụng và chịu trách nhiệm nội dung sửa đổi hợp đồng theo quy định tại Điều 84, khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án, tránh thất thoát, lãng phí, hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa các bên. 

Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các cơ quan, đơn vị nghiên cứu kỹ mức độ biến động giá xăng dầu, VLXD để lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu đầu vào, phạm vi và yếu tố điều chỉnh phù hợp khi ký kết hoặc sửa đổi hợp đồng xây dựng.